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판례 해설
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집합건물은 구분소유자만의 소유에 속하는 전유부분과, 구분소유자들이 공유하는 공용부분으로 구분됩니다. 다만 근래에는 공용부분도 전체 공용부분과 일부 구분소유자만 공유하는 일부 공용부분으로 구분되는데요. 간혹 해당 부분을 전체 공용부분으로 볼지, 아니면 일부 공용부분으로 볼지에 관하여 구분소유자 사이에 의견이 충돌하는 경우가 있습니다. 과연 이 둘은 어떻게 구분해야 할까요? 이에 관하여 대법원은 '소유자들 간에 특별한 합의가 없다면 구분소유가 성립될 당시 건물 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정된다'라고 판단합니다.
그렇다면 처음에는 일부 공용부분이었으나, 이후에 구조나 이용 상황이 변경되었다면 어떻게 될까요? 대법원은 이에 대해서도 이미 판단을 내렸는데요. 즉, 일부 공용부분을 공유하는 소유자 전원의 합의가 있어야만 전체 공용부분으로 변경된다고 판단했습니다.
오늘 소개해드릴 사안에서는 건물 옥상이 전체 공용부분인지 일부 공용부분인지가 문제되었습니다. 일반적으로 건물의 옥상은 전체 구분소유자들이 공유하는 전체 공용부분이긴 합니다. 하지만 이 사건의 경우 여러 동으로 구성되어 있는 반면, 옥상은 한 동에만 설치되어 있었는데요. 다른 동 소유자들은 관리사무소의 승인을 얻어서 해당 동의 출입구에 출입한 후에야 옥상에 갈 수 있었습니다.
이에 대해 원심 법원은 아파트 입주자대표회의가 옥상에 텃밭을 조성하기로 결의를 한 것을 두고 해당 옥상이 전체 공용부분에 해당한다고 판단했습니다. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 즉, 다른 동의 구분소유자들이 자유롭게 옥상에 출입할 수 없고, 출입 구조 역시 구분된 점을 볼 때 이 건물의 옥상은 해당 동의 소유자들에게만 제공되는 일부 공용부분이고, 해당 동 소유자 전원의 동의가 없는 이상 위와 같은 입대의 결의가 있다고 하더라도 일부 공용부분이 전체 공용부분으로 변경되는 것은 아니라고 판단했습니다.
갈수록 기존 건물과 차별화를 두기 위해, 또한 특정 소유자들의 편의를 위해 건물의 구조가 독특하게 지어지는 경우가 발생하고 있습니다. 이 경우, 용도 변경이나 특정 결의를 할 때에는 조금 더 주의가 필요합니다.
법원 판단
집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만이 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제10조 제 1항]. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결 등 참조), 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다. 그리고 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항 참조).
원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 옥상은 OOO동 건물의 지붕과 일체를 이루도록 설치되어 있고, OOO동 구분소유자는 그가 구분소유하는 OOO동의 내부 또는 외부에서 이 사건 옥상에 접근할 수 있으나, 다른 동의 구분소유자는 관리사무소의 승인을 얻어 OOO동 지하와 1층 출입구를 통해 출입하지 않고서는 이 사건 옥상에 접근조차 할 수 없음을 알 수 있다. 또 위와 같은 구조적 상황은 OOO동 등 이 사건 아파트 단지 전체에 관하여 구분소유가 성립된 때의 상황과 변함이 없는 것으로 보인다.
위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 본다. OOO동 구분소유자는 이 사건 옥상과 일체를 이루는 지붕을 건물의 안전과 외관 유지라는 기본적 용도대로 이용할 뿐 아니라 이 사건 옥상을 능동적으로 이용하는 데에 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 OOO동 출입구에 의하여 이 사건 옥상에의 접근이 차단되고, 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 이 사건 옥상에 접근할 수 있으므로, 건물의 구조에 따른 이 사건 옥상의 이용 가능성에 OOO동 구분소유자와 OOO동 구분소유자 아닌 이 사건 아파트 단지 구분소유자는 본질적인 차이가 있다고 할 것이다. 따라서 이 사건 옥상은 OOO동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분으로서, OOO동 구분소유자만의 공유에 속한다고 보아야 하고, 이 사건 아파트의 구분소유가 성립한 후에 이 사건 옥상 등을 어느 용도로 이용한 데 따른 반사적 이익의 귀속이나 OOO동 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 구분소유자들의 특단의 합의가 아닌 입주자대표회의의 결정을 고려하여 이 사건 옥상 소유권의 귀속주체를 달리 볼 수 없다.
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