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판례 해설
원칙적으로 민법상 법인이 성립하려면 민법에서 규정하고 있는 기본적인 요건들을 갖추어야 합니다. 하지만 법인 아닌 사단, 이른바 비법인사단은 대표자와 조직, 사원, 그리고 정관이 존재한다면 성립할 수 있습니다.
반면에 집합건물법상 관리단은 얘기가 다른데요. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 집합건물의 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 별다른 절차나 요건을 갖추지 않아도 당연히 설립하기 때문입니다. 관리규약도 없는데 어떻게 관리단이 성립할 수 있냐고 질문하실 수 있지만, 관리단 설립에 필요한 모든 내용이 집합건물법에 규정되어 있기 때문에 가능합니다. 그러나 이런 법리를 알지 못하는 비법률가들이 '관리규약이 없기 때문에 해당 관리단의 성립은 부적법하다'고 주장하는 경우가 있습니다.
물론, 집합건물법에 따라 당연히 설립된 관리단이라고 하더라도 계약 체결과 같은 외부 의사표시를 하기 위해서는 이를 행할 수 있는 관리인이 선임되어야 합니다. 나아가 집합건물법상 관리인은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권 과반수 동의로 선출되는데요. 관리인까지 선출되었다면 비록 자체 관리규약이 없더라도 집합건물법상 관리단이 관리비 징수나 관리업체 선정과 같은 관리행위를 할 수 있습니다.
법원 판단
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '법'이라고 한다) 제23조 제1항은 '건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.'고 규정하고 있는바, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다고 할 것이다. 그리고 구분소유자는 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로써 정할 수 있고(법 제28조 제1항), 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행하며(법 제29조 제1항), 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보는 것으로(법 제41조 제1항), 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있고(법 제38조 제2항), 법 제41조 제1항의 서면에 의한 결의 역시 대리인에 의하더라도 가능하다고 보아야 할 것이며, 이러한 결의에 의하여 설정된 규약은 구분소유자의 특별승계인 및 점유자에 대하여도 효력이 있는 것이다(법 제42조 제1항, 제2항).
그런데 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 위 군인공제회가 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 번영회를 구성하여 그 관리규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 약정하였고, 이 사건 상가에서 점포를 운영하는 상인 21명 중 피신청인을 제외한 나머지 20명이 분양계약시의 약정에 따라 1993. 2. 23. A상가번영회를 조직하고 상가관리규약을 제정하였다는 것인바, A상가번영회는 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수 있을 뿐 아니라, A상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여한 점에 비추어 보면, 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있고, 그러한 경우 위 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다고 할 것이다.
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