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판례 해설
하나의 건물 안에 구조적으로 독립한 건물로 구성되어 있다면 해당 건물은 집합건물로서 집합건물법이 적용됩니다.
한편, 한 층에 여러 개의 구분소유권이 존재하면서도 그 구역이 명확하게 특정되지 않은 오픈된 상가가 있는데요. 이전에는 물권 성립이 불분명하다며 구분소유권을 인정하지 않는 경우가 있었습니다. 이 경우, 그 부분이 전유부분인지 공유부분인지, 나아가 담보물권의 존부에 대한 다툼이 발생했습니다.
이에 대하여 법원은, 오픈된 상가라고 하더라도 집합건물법 제1조의2에 따라서 바닥에 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지가 견고하게 설치되어 있거나, 구분점포마다 건물 번호의 표지를 달아 구분소유임을 인식할 수 있다면 각 점포마다 구분소유권이 성립된다고 판단하여 기존에 있던 분쟁을 한 번에 해결했습니다.
법원 판단
1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적, 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖춰야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없으나, 다만 일정한 범위의 상가 건물에 관하여는 구조상 독립성 요건을 완화한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2에 따라 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착함으로써 구분소유권의 객체가 될 수 있다. 그리고 이용상 독립성이란 구분소유권의 대상이 되는 해당 건물부분이 그 자체만으로 독립하여 하나의 건물로서의 기능과 효용을 갖춘 것을 말하는데, 이와 같은 의미의 이용상 독립성이 인정되는지는 해당 부분의 효용 가치, 외부로 직접 통행할 수 있는지 여부 등을 고려하여 판단하여야 한다. 특히 해당 건물 부분이 집합건물법 제1조의2의 적요을 받는 구분점포인 경우에는 그러한 구분점포의 특성을 고려하여야 한다.
나아가 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제산이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.
따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적, 물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다. 특히 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 위와 같은 요건들을 갖추면 구분소유권이 성립한다.
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