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판례 해설
안녕하세요. 관리단집회 원스톱 서비스를 제공하는 주식회사 집회입니다.
오늘은 아주 오래 전 판례를 소개하려고 합니다. 시간이 많이 지났지만 여전히 유효하고, 관리단 구성에 관한 기초적인 판례이니 꼭 기억하시면 좋겠습니다.
집합건물법상 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립되는 단체라는 사실은 이제 많이 아실텐데요. 집합건물법에서 강행규정으로 정하고 있는 사항이 아닌 이상 각 건물 상황에 맞게 관리규약을 개정할 수 있습니다.
특히 요즘에는 소유자가 집을 전세나 월세로 주는 경우가 많기 때문에 그 건물의 상황을 소유자보다 전세인이나 임차인이 더 많이 알고 있는 경우가 있죠. 그렇기 때문에 임차인 역시 관리단의 구성원으로 포함시키는 게 건물 관리 측면에서 더 낫다고 생각하실 수 있습니다. 그렇다면 관리규약 개정을 통해서 구분소유자 외에 임차인도 관리단 구성원이 될 수 있도록 규정하고 있다면, 해당 규정은 유효할까요?
안타깝게도 관리단 구성에 대한 집합건물법 제23조, 그리고 관리규약 개정 등에 대한 집합건물법 제29조는 강행규정입니다. 따라서 아무리 관리규약을 통해 관리단 구성원에 임차인을 포함시켰다고 하더라도 해당 규정은 강행규정 위반으로 무효가 된다는 사실을 꼭 기억하셔야 합니다.
법원 판단
1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있는데 이를 건물의 구분소유라 하는 바, 이에 관하여는 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법이라 한다)이 적용되는데, 위 법 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정하고 있어, 이에 의하면 집합건물법이 적용되는 집합건물의 경우에는 반드시 관리단이 구성되어야 하고, 그 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 그 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 그 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없는 것으로, 이는 구분소유자의 건물이나 대지, 부속시설 등에 대한 공동관리의식을 높이기 위한 것이며, 또 위 법 제24조 제1, 2항은 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 하고, 그 선임은 관리단집회의 결의에 의한다고 규정하며, 위 법 제28조 제1항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로 정할 수 있다고 규정하고, 위 법 제29조 제1항 전단은 그 규약의 개정은 앞서 본 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다라고 규정하고 있는 바, 이때 규약이라 함은 관리단의 최고 자치규범 내지는 일종의 정관에 유사한 객관화된 단체의 자치법규로, 그 중요성에 비추어 보아 위 법 제23조 제1항, 제29조 제1항 전단은 각 강행규정으로, 그 규약의 개정은 구분소유자들로서만 구성된 관리단집회의 결의에 의하지 아니하면 안 되며, 또 설사 구분소유자 전원의 합의가 있다고 하더라도 위 규정과 다른 규정을 두는 것은 허용되지 않는다고 해석함이 상당하다고 보여진다.
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