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판례 해설
한 동의 건물에 구조적으로 구분된 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있어서 구분소유권의 객체가 될 수 있는 건물을 집합건물이라고 합니다. 여기서 핵심은 각 독립한 부분에 구분소유권이 성립되어야 하는 것인데요.
만약 그 경계를 허물게 되면 어떻게 될까요? 즉, 등기부등본 상에는 구분등기로 되어 있지만, 실제로는 구분 없이 경계가 사라진 경우 소유권은 어떻게 될지가 문제될 수 있습니다.
이에 대하여 법원은, 벽이 허물어짐으로써 건물의 독립성이 상실되었다면 하나의 구획을 전유부분으로 하는 건물이 되어 기존 건물에 대한 등기는 무효가 되고, 결국 기존 소유권은 구분소유권에서 공유관계로 바뀐다고 판단하였습니다. 즉, 등기부에는 구분소유권으로 등기되어 있어도 독립한 건물로 볼 수 없다면 그 구분소유권은 더이상 의미가 없다는 말입니다.
따라서 기존 건물에 리모델링을 진행하여 구조가 변경되었다면 기존의 구분소유권은 무효가 된다는 사실을 기억하시기 바랍니다.
법원 판단
1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 구분소유권의 목적이 되었으나 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되었다면 기존 구분건물에 대한 등기는 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다.
또한 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하지만, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없고, 구분소유권의 객체로서 적합한 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없으므로, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이다.
A 상가 건물 내 기존 구분소유 부분으로 각 등기된 15개의 구분건물은, 격벽이 처음부터 없었거나 이 사건 리모델링으로 제거되고, 구조, 위치와 면적이 모두 변경됨으로써 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하여 일체화되었다고 보이는바, 비록 위와 같은 일체화 후에 A 상가 건물이 약 250개의 점포로 나뉘어 이용되고 있더라도, A 상가 건물의 구조상의 구분에 의해서는 기존 구분등기에 따른 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없고, 위 리모델링이 기존 구분건물로서 복원을 전제로 한 일시적인 것이라거나 복원이 용이해 보이지도 않으므로 기존 구분건물로서의 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 건물에 관한 구분등기는 그 자체로 무효이고, 이 사건 리모델링으로 생겨난 새로운 A 상가 건물 중에서 이 사건 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다.
그런데도 그 판시와 같은 사정만으로 이 사건 각 점포에 대하여 이 사건 건물 소유권의 효력이 미친다고 판단한 원심판결은 구분건물의 소유권의 효력에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
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